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地方国资囊中羞涩，青岛部分共有产权房陷尴尬境地******

　　近日来 ，一则青岛市城阳区共有产权房难交付 的消息，受到业内广泛关注。

　　消息显示，年初有购房者在青岛城阳区区长信箱留言称，自己在两年前买了当地一项目 的共有产权住房，首付款大约150万，当地一国资公司负责出资76万。等要交付时 ，开发商称市政公司没打款 ，因此不能交房 ，如果要退房需要缴纳20%的违约金 ，国资方面则称“没钱”。

　　城阳市政投资集团则回复称，城阳市投资集团现正在积极筹措资金 ，解决付款问题，已与购房者说明相关情况 。另有类似市民留言称 ，自己购买 的共有产权房2021年已审核通过并网签，但因市政投资公司还未支付首付款 ，导致2022年底交房时没能拿到钥匙 。

　　该事件被关注到后，引发了业内关于共有产权房、及地方城投资金问题的讨论 。那么，背后真相到底是怎样的？

　　区属人才购房政策

　　据当地房企人士告诉第一财经，网传内容确有此事 ，主要 是地方国资资金支付的问题 ，退房违约金也是购房合同中约定的。“有项目涉及到 的房源量较少，也有拖欠金额比较多的 ，此前当地有四家国资公司在做 ，目前就网传的这家有付款问题 ，其他三家都没事。”

　　值得注意 的 是，城阳区此次被关注到 的共有产权住房，与传统意义上的不太一样。

　　一般而言，共有产权住房 ， 是指政府提供政策支持 ，采用市场化方式建设筹集，限定套型面积、销售价格 、使用和处分权利等，面向符合条件的居民供应，实行政府与购房人按份共有产权 的住房 。在拍地阶段，便会对相应地块 的性质、售价、出让条件等作出规定 。

　　而城阳区这类共有产权房，更类似对人才购房的支持政策 ， 是该区独立出台 、独立于青岛市人才住房政策的阶段性政策 ，此前曾在当地市场火爆过一段时间 。

　　早在2020年3月 ，青岛市城阳区出台聚集人才 的六条举措，其中针对人才“买房难”“买房贵” 的难点，将不同层次的人才购房者与区属国有企业 的产权比例进行划分 ，由区属国有企业垫付或赠予30%房款。按最初的设想 ，该政策将持续至2023年 。

　　具体而言，可申请住房的人才包括从院士到大专学历等七类，属于一至四层次的人才 ，购房者与区属国企 的产权比例为7：3 ，共有期限为8年；对于五至七层次人才购置人才共有产权住房 的，购房者与区属国企的产权比例为7:3，共有期限为5年。

　　按照产权比例，个人承担购房总价款的70%、享有70% 的产权，需要缴纳持有70%房屋产权 的首付款，并作为按揭贷款抵押物；区属国企承担购房总价款的30%、享有30% 的产权 ，由其自有资金或其他资金解决 ，该产权部分不作为人才个人按揭贷款抵押物。

　　据当地官媒当时发文，比如一套房子100万元 ：人才21万元+单位30万元+贷款49万元。人才首先付款21% ，政策付款30% ，剩下部分贷款，这样一来首付比例低 ，贷款还款压力也会减小。

　　共有产权到期后，一至四层次的人才，在城阳区范围内工作并享受共有产权政策满8年后 ，由人才个人提出申请 ，经区属国企同意 、相关部门批准后 ，无偿赠送30%产权；五至七层次 的人才 ，满5年后，由个人将区属国有企业持有 的30%产权回购，回购价格按照“孰低”原则 。

　　在实行一年多后 ，垫资问题对国企平台公司形成一定考验，有部分地产项目积极介入 ，与四大平台公司合力垫资 ；当时也有声音称，一些房企选择退出共有产权项目合作。不过，在2021年官方发布的名单中，该区有52个房地产在售住宅项目为人才共有产权住房认证项目。

　　提振楼市后暂时退场

　　城阳区共有产权房政策的发布，曾在当地楼市激起很大波澜。

　　据卓易数据 ，2019年的城阳楼市很压抑，成交为近5年最低 ，全年商品房成交14094套 ，商品住宅成交10331套 。2020年实行共有产权以后，城阳楼市量价齐涨，2020年全年成交21216套，共有产权房成为城阳楼市的“强心剂” ，外部因素引发需求提前释放 。

　　青岛网上房产数据也显示 ，2020年全年 ，城阳区人才共有产权住房网签11000余套 。在共有产权新政刺激下 ，2020年城阳区楼市异常亮眼 ，全年新房共成交24850套，成交面积2818985.65平方米，仅次于西海岸 ，且新房成交量占比全市总成交量 的16% 。

　　部分地产项目 ，也在该政策刺激下价格上扬，有项目从2019年年底 的15500元/平方米涨到19000元/平方米，有项目从19年年底 的毛坯12000元/平方米涨到15500元/平方米。当地还一度放宽人才购房 的门槛，共有产权房购买人数再度增加，构成2021年该区楼市成交的主力 。

　　不过从2021年下半年开始，城阳区人才共有产权政策出现收紧 ，取消五至七层次人才购置二套房政策 ，购置首套房政策不变 。此外，随着共有产权购房者越来越多，四大平台即市政集团 、城发集团 、开投集团以及动投集团的资金压力有所增大 ，出现了让开发商垫资也即向后者借资的情况。

　　后来 ，本应在2023年结束 的政策，提前按下暂停键 。2022年4月 ，有购房者询问共有产权停止报名的问题 ，城阳区财政局回复称 ，因即将出台新 的人才住房政策，为确保与新政策顺畅衔接，2022年3月31日起暂停人才共有产权住房政策 。

　　同年8月 ，城阳区公布了新引进人才发放购房券实施方案(试行)，为2022年4月1日以后城阳区新引进就业 、且在城阳区无商品住房 的各类人才发放不等金额 的购房券 。

　　在整个青岛市层面，则存在有产权型人才住房政策，项目销售价格应按照不高于销售时点同区域商品住房售价 的80%确定；以限定价格购买的面积，按照不同层次人才应享受的人才住房建筑面积标准核定，超出部分按照同区域商品住房价格购买 。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为 ，共有产权住房各地都有相应的管理办法 ，对建设、交付等各个环节都有硬性要求 。青岛 的案例更类似以共有产权的模式吸引人才 、助力去库存，不过城投资金普遍紧张 ，不太可能持续出这么多钱，就导致因资金引发 的一系列交付问题。

　　上海易居房地产研究院研究总监严跃进认为 ，过去经济形势好 、政府财政状况好 ，此类问题较难放大。但问题 是，当前经济压力增大 ，地方国资若无力承担相关责任，就会暴露出问题 。从这个角度看，上述情况不会 是个案 ，各地政府需要梳理共有产权背后的各类资金问题。

　　对城阳区乃至青岛楼市的问题，克而瑞则表示，当地市场即便有修复、也并不会突破2016年的高点，一 是人口实现跨越式增长 的概率不大 ，购房基数相对稳定，虽然前期出台政策 ，吸纳了一批人才落户 、但“人户分离”现象比较严重。随着市场下行加剧 ，东南沿海核心一二线纷纷降低落户门槛 ，而所谓 的人才新政并没有“先发优势” ，前期吸纳 的人才也有很大可能流入这些核心一二线 。

　　此外 ，青岛 、济南等地房价收入比均处于阶段性高位 ，2021年济南、青岛分别达到了8.6年和9.8年，居民整体购房难度不小 。卓易数据最新统计显示，2023年1月，青岛新建商品房共计成交4460套 ，环比下降53.36%，同比下降47.32% ，受疫情及春节影响 ，成交量环同比均“腰折” 。

北部战区空军某部创新形式抓好群众性自我教育******

　　北部战区空军某部抓好群众性自我教育——

　　官兵任主角 激发“源动力”

　　■申建华 解放军报特约记者 王学峰

　　“我从小在新疆长大，亲眼见证了新时代十年家乡的巨大变化 ，对‘江山就 是人民，人民就 是江山’这句话深有体会。作为部队 的新鲜血液 ，我们一定要立足岗位加强训练，争取早日成才建功……”初冬时节 ，北部战区空军航空兵某部“大学生士兵宣讲团”成员李梦雅登上讲台 ，结合自身经历分享学习党 的二十大精神心得体会 ，引起热烈反响 。据介绍 ，这是该部强化群众性自我教育 ，推动学习宣传贯彻党 的二十大精神的一个缩影。

　　“广大官兵是部队主体，要充分调动蕴藏在群众中 的智慧力量，实现人人教育、教育人人 。”该部领导介绍 ，他们按照“上级+下级”联学 、“编内+编外”联教、“线上+线下”联动 的模式，通过让“主体”担主角 的方式 ，最大限度发挥官兵 的主观能动性 。利用强军网 、板报橱窗、宣传栏等载体 ，营造浓厚 的学习氛围 ；组建“大学生士兵宣讲团”，举办“我眼中的非凡十年”群众性演讲 ，开展“兵演兵、兵唱兵”文艺创演活动，用兵言兵语阐释党的二十大精神；灵活组织对话交流课 、仪式教育课、史馆沉浸课 ，采用“引评、述评、互评 、点评”的方法，搞好学习讨论 ，激发教育“源动力” 。

　　“党 的二十大报告提出，全面加强练兵备战，提高人民军队打赢能力 。我们只有把自身本领和武器装备练强练精，不断提高战斗力水平 ，才能制胜未来战场 。”在该部开展 的“兵眼看大会，变化我来谈”群众性大讨论中 ，某团干部韩延军的一番话说出了大家的心声 。去年 ，他带领的团队在全国性装备维修职业技能大赛中取得优异成绩。

　　学习教育有实效 ，战备训练士气高 。连日来 ，该部担负 的某重大任务紧前推进，官兵们发扬连续作战 的作风 ，对一个个新质战斗力建设难题发起攻关 ，呈现出不怕苦累 、奋勇争先 的喜人景象。

　　（文图 ：赵筱尘 巫邓炎）